부동산

부채금융과 지분금융의 차이점

메이저지오 2020. 9. 20. 04:13

부채금융은 대출이나 회사채 등과 같이 타인자본을 조달하는 방법이다. 즉 대출 받는 것이라고 할 수 있고, 저당금융, 신탁증서담보대출, 주택상환사채, 회사채, 저당권담보부증권, 프로젝트파이낸싱 등 다양한 방법이 있다. 

 

  이 중에서 저당금융은 가장 일반적인 부채금융방식으로, 차입자가 금융기관에 부동산에 담보를 제공하면 저당권을 설정하여 자금을 대출하는 방법이다. 신탁증서담보대출은 담보로 부동산을 신탁회사에 위탁한 후에 수익증권(담보신탁증서)을 신탁회사로부터 발급받아 금융기관으로부터 대출을 받는 방법이다. 

  주택상환사채는 주택건설업자의 자금난 해소를 위해 주택법에 의해 주택건설업자가 발행하는 채권으로, 앞으로 받을 중도금과 잔금을 담보로 해서 당장의 돈을 구하기 위해 대출한다.

회사채는 부동산회사가 자금모집을 위해 발행하는 것으로, 주택상환사채도 회사채의 일종이다.

  저당담보부증권(MBS)는 부동산에서 발생되는 미래 현금흐름에 기초하여 자산담보부증권(ABS)을 발행하는 방법으로 자산의 종류가 모기지인 경우이다. 즉, ABS의 한 종류이다.

  프로젝트파이낸싱은 대규모 프로젝트 시행자가 설립한 별도의 프로젝트회사가 프로젝트로부터 발생하는 장래의 현금흐름을 담보로 금융기관으로부터 자금을 대출받아 조달하는 장기금융방법으로, 비소구금융이 일반적이다. 단, 우리나라 부동산개발사업의 경우는 소구금융이 적용되고 있다.

 

 

  지분금융은 기업에서 주식발행 등과 같은 방법으로 재원을 조달하는 방법으로, 부동산신디케이트, 조인트벤처, REITs, 공모 등 다양한 방법이 있다. 즉, 투자를 받아 재원을 조달하는 방법이다.

 

  부동산신디케이트는 부동산개발업자가 일반투자자로부터 자금을 모아 개발을 수행하기 위해 부동산 투자조합을 결성하는 방법이다. 서울시의 사회적 협동조합이 그 예시다. 

  조인트벤처는 2인이상의 투자자가 특정한 공동목적을 이루기 위해 공동으로 손익을 분담하여 진행하는 공동 사업체로, 조인트벤처에 공동으로 투자하는 방법이다.

  REITs는 부동산투자회사법에 따라 주식을 발행하여 자금을 조달하는 방법이다.

  공모(public offering)는 부동산회사가 부동산투자 등을 목적으로 일반 대중에게 주식을 공모하여 자금을 조달하는 방법이다. 즉, 신규 발행되는 증권에 대하여 연고자 또는 전문가가 아닌 50인 이상을 대상으로 증권의 취득의 청약을 권유한다.